Un bien vide se vend mal. Les pièces paraissent plus petites qu'elles ne sont, l'acquéreur ne se projette pas, et la première impression en ligne décide du reste. Le meubler numériquement répond à un vrai problème. Encore faut-il savoir jusqu'où aller.
La règle tient en une phrase
Une image d'annonce peut aider à se projeter. Elle ne peut pas modifier ce sur quoi l'acquéreur fonde sa décision.
Tout découle de là. Le droit français sanctionne la pratique commerciale trompeuse, c'est-à-dire celle qui repose sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur sur les caractéristiques essentielles d'un bien, dès lors qu'elle est susceptible d'altérer le comportement économique du consommateur.
Le critère n'est donc pas « l'image a-t-elle été retouchée ». Toutes les images d'annonce le sont, ne serait-ce que par le recadrage et la correction de lumière. Le critère est : la retouche porte-t-elle sur un élément qui compte dans la décision.
Ce qui est autorisé
Tout ce qui relève de l'ameublement et de la présentation, parce que le mobilier ne fait pas partie de la vente et que personne n'achète une maison pour son canapé :
- Meubler une pièce vide avec du mobilier à l'échelle réelle
- Retirer les effets personnels des occupants, jouets, linge, photos de famille
- Corriger l'exposition, la balance des blancs, la perspective verticale
- Désencombrer un plan de travail ou une entrée
- Présenter une variante d'aménagement, clairement identifiée comme projection
Dans tous ces cas, l'acquéreur qui franchit la porte retrouve le bien qu'il a vu. Il y trouve moins de meubles, pas moins de maison.
Ce qui ne l'est pas
Tout ce qui touche à l'état, à la structure ou à l'environnement du bien :
- Effacer une fissure, une trace d'humidité, une toiture abîmée
- Supprimer un pylône, une ligne électrique, une route, un bâtiment voisin
- Ajouter une piscine, une véranda, une extension, une terrasse
- Élargir une pièce, rehausser un plafond, créer une ouverture
- Remplacer une vue réelle par un paysage plus flatteur
- Verdir un jardin brûlé au point de le rendre méconnaissable
Ces retouches ont un point commun : l'acquéreur qui se déplace découvre autre chose que ce qu'on lui a montré. C'est précisément la définition du problème.
Le cas limite le plus fréquent. Le ciel. Remplacer un ciel gris par un ciel bleu est une pratique répandue et généralement admise, parce que la météo du jour de la prise de vue n'est pas une caractéristique du bien. En revanche, si ce ciel sert à masquer un vis-à-vis ou une infrastructure, on a changé de sujet.
La mention qui protège tout le monde
Une image travaillée doit porter une mention lisible, du type vue d'illustration non contractuelle ou aménagement virtuel, mobilier non inclus. Elle ne rend pas licite une retouche qui ne l'est pas, personne ne s'exonère d'une tromperie par une note de bas de page. Elle joue un autre rôle, qui compte autant :
- Elle dit à l'acquéreur ce qu'il regarde, avant la visite et non pendant
- Elle protège le mandataire en cas de contestation sur la bonne foi
- Elle installe une pratique lisible dans l'agence, plutôt qu'un arbitrage au cas par cas
Le meilleur usage consiste à publier les deux images, l'état réel et la projection, côte à côte. L'acquéreur voit le potentiel sans jamais douter de ce qu'il achète.
Le risque réel, pour l'agence
Le risque juridique existe, mais ce n'est pas celui qui coûte le plus souvent. Le risque quotidien est commercial : une visite qui commence par une déception ne se rattrape pas. L'acquéreur ne dit rien, il visite poliment, puis il ne rappelle pas. Le mandat vieillit sans qu'on sache pourquoi.
C'est la même logique qui gouverne notre production de home staging virtuel et de vues aériennes générées : montrer mieux, jamais montrer autre chose.
Questions fréquentes
Le home staging virtuel est-il légal en France ?
Oui, tant qu'il porte sur l'ameublement et la présentation et non sur l'état, la structure ou l'environnement du bien. Meubler une pièce vide est admis, effacer une fissure ou ajouter une piscine relève de la pratique commerciale trompeuse.
Faut-il préciser qu'une photo d'annonce a été retouchée ?
Une mention lisible du type vue d'illustration non contractuelle est vivement recommandée dès qu'une image comporte un aménagement virtuel. Elle n'autorise pas une retouche interdite, mais elle informe l'acquéreur et protège le mandataire en cas de contestation.
Peut-on remplacer un ciel gris par un ciel bleu ?
C'est généralement admis, la météo du jour de la prise de vue n'étant pas une caractéristique du bien. Cela cesse de l'être si le nouveau ciel sert à masquer un vis-à-vis, une ligne électrique ou une infrastructure voisine.
Quel est le risque concret pour une agence ?
Au-delà du risque juridique, le risque quotidien est commercial. Une visite qui débute par un écart entre l'annonce et la réalité ne se rattrape presque jamais : l'acquéreur visite poliment puis ne rappelle pas, et le mandat vieillit sans explication apparente.